עורך דין רועי חסון הינו עו"ד מקרקעין המתמחה בביצוע עסקאות קניה ומכירה של דירות מגורים ונכסי מקרקעין שונים בעל ניסיון של למעלה מ - 13 שנה ומאות עסקאות מכר ורכישה מוצלחות.
בכל שאלה ניתן לפנות לעורך דין רועי חסון בטלפון 052-5787386.

בשעה טובה איתרתם את דירת החלומות שאתם מעוניינים לרכוש, במאמר זה אני עורך דין רועי חסון אשתדל לענות על כל השאלות הרלוונטיות לרוכשים ומוכרים של דירות מגורים ונכסי מקרקעין טרם ביצוע עסקת מכר. ככל שיש שאלות נוספות אשר לא התייחסתי עליהם במאמר, אשמח לענות בטלפון או במייל.

 

 

 

​

 

האם יש צורך לשכור שירותיו של עו"ד מקרקעין המתמחה בביצוע עסקות מכר ורכישה של דירות מגורים?
האם כל עורך דין יכול לייצג בעסקה או שיש צורך בעורך דין העוסק בתחום המקרקעין? 
באיזה שלב מומלץ לפנות לעו"ד מקרקעין?
מה צריך עו"ד מקרקעין לבדוק טרם רכישת דירה או מכירת דירה?
מהם המיסים החלים על מכירת דירה ורכישת דירה?
מהי עלות שכ"ט עורך דין מקרקעין בעריכת הסכם מכר דירה?  
איך מבטיחים את התמורה שמתגלגלת בכל עסקת מכר או רכישה של דירת מגורים?
 
האם יש צורך לשכור שירותיו של עורך דין המתמחה בנדל"ן לייצוג בעסקאות מכירה ורכישה של דירת מגורים?

עסקת מכר ורכישה של מקרקעין ודירת מגורים בפרט, הינה אחת מהעסקאות בעלות הערך הכלכלי הרב ביותר שאדם מן הישוב מבצע במהלך חייו, כך לדוגמא מחיר ממוצע של עסקה לרכישת דירה עמד ברבעון הרביעי של 2019 על 1.53 מיליון שקל (יצוין מחירי הדירות עלו באופן משמעותי עד היום), קרי בכל עסקת מכר מקרקעין בין אם מדובר בקניית דירה יד שניה, דירה חדשה מקבלן, מגרש או נכס מקרקעין אחר, עוברים סכומי כסף ניכרים מהקונה למוכר.
 
בכל עסקת מכירה או רכישה של דירת מגורים או מקרקעין בכלל קיימים היבטים רבים אשר להם חשיבות קריטית לביצוע נכון וראוי של עסקת מכר ורכישה, כגון רישום זכויות בנכס המקרקעין, אופן מימון העסקה, מיסוי עסקת מקרקעין, קיומו של היתר בניה כדין וטופס 4 וטופס 5 לדירה הנרכשת ועוד.

על כן מומלץ כי טרם חתימה על כל עסקת מקרקעין ואף טרם ביצוע משא ומתן עם קונים פוטנציאלים או מוכרים פוטנציאלים או אף טרם יצירת קשר עם מתווך נדל"ן, לשכור שירותיו של עו"ד המומחה בתחום הנדל"ן והעוסק באופן יום- יומי בתחום המקרקעין, אשר יהיה בעל ניסיון רב בביצוע עסקאות נדל"ן מכר ורכישה של דירות מגורים בפרט, רישום מקרקעין, מיסוי עסקאות מקרקעין, וכן ידע נרחב בדיני התכנון והבניה, עורך דין מומחה נדל"ן (להלן: "עורך דין רכישת דירה") שילווה מוכר דירה או קונה דירה מתחילת תהליך מכירת דירת מגורים או רכישת דירת מגורים ועד לסוף ההליך, עורך דין מקרקעין בהליך קניית דירה או מכירת דירה יעניק שקט נפשי ומשפטי ויכול לחסוך כסף רב למוכר דירה או קונה דירה. 

 
האם כל עורך דין יכול לייצג אותי בעסקת מכר דירה או שיש צורך לשכור שירותיו של עורך דין מקרקעין לקניית דירה?

כמו בכל תחום משפטי, לפי החוק היבש כל עורך דין יכול לייצג לקוח בכל תחום משפטי, גם אם אינו בעל ידע וניסיון בתחום, אלא שבתחום המקרקעין ובמיוחד רכישת דירה ומכירת דירה או נכס מקרקעין אחר נדרש ידע וניסיון רב במגוון תחומים רב, על כן ההמלצה היא תמיד לשכור עו"ד מקרקעין העוסק בליווי עסקאות רכישת דירה ולא לשכור עו"ד שאינו מתמחה בתחום המקרקעין.

האם יש צורך לשכור שירותיו של עורך דין המתמחה בנדל"ן ומקרקעין גם בהליך רכישת דירה חדשה מקבלן?

לא פעם קונה דירת מגורים חדשה מקבלן מאמין כי עורך דין מטעם הקבלן עורך הסכם מכר ועל כן אין כל צורך בעורך דין נדל"ן ומקרקעין לרכישת דירת הקבלן אשר ייצג אותו בהליך המורכב הזה, מחשבה זו הינה בטעות יסודה, עורך הדין של הקבלן מייצג אך ורק את הקבלן ותו לא, על כן ניסוחם של הסכמי מכר הקבלן יכלול מגוון רחב של הצהרות והתניות אשר מטרתם אחת, להעניק לקבלן הגנה מרובה ככל האפשר ממגוון מצבים משפטיים שונים אשר יכולים להיווצר לאחר חתימת הסכם המכר (בוו נרכשת דירה חדשה מהקבלן) כגון איחור במועד מסירת החזקה בדירת המגורים, ליקויי בניה, אי התאמות, איחור במועדי תשלום, הצמדה למדדי הבניה ונושאים נוספים.

מיותר לציין פעמים רבות הסכמי הקבלן הינם הסכמים המותנים בתנאי מתלה, כגון מכר טרם היתר בניה, מכר של דירת מגורים אשר נבנית על קרקע שטרם נרכשה על ידי הקבלן  (לעיתים מדובר בהסכם אופציה, או הסכם מכירה של דירה במסגרת עסקת קומבינציה או פינוי - בינוי שנחתמה בין הקבלן לבין בעל הקרקע או הדירות (בהתאמה)).
 
עורך דין המתמחה בנדל"ן, לרבות בעסקאות רכישת דירות מקבלן, יכול לבדוק את המצב המשפטי של הדירה הנמכרת על מנת להבטיח טרם הרכישה את קונה הדירה ובכך למנוע מצבים בהם יאבד קונה דירה את כספו הרב בין היתר עורך דין לקניית דירה לערוך נספח שינויים אשר יהיה בו כדי לשנות ולהתאים את הסכם המכר, להגן על הלקוח ממצבים משפטים שונים אשר עלולים להתרחש בעתיד וכן לחסוך כסף רב בביצוע עסקת רכישת הדירה, כמו כן עורך דין מקרקעין אשר מייצג את קונה דירה יכול לבצע עבורו פעמים רבות תכנון מס לגיטימי נכון ובכך לחסוך כסף רב לקונה דירה מקבלן.


מהו שכ"ט עורך דין מקרקעין ונדל"ן בעסקת קניית דירה או מכירת דירה  -
 
פעמים רבות עולה השאלה מהו שכ"ט עורך דין קניית דירה המומחה בתחום הנדל"ן לליווי עסקת מקרקעין של קניית דירה או מכירת דירה?
ראשית יאמר כי אין שכ"ט עו"ד מקרקעין קבוע לעריכת הסכם מכר דירה, אך קיימת המלצה של לשכת עורכי הדין לתעריף מינימלי, מאחר ומדובר על המלצה לא מחייבת, שכ"ט עו"ד מקרקעין נקבע כמקח ממכר בין עו"ד ללקוח. 

כללי לשכת עורכי-הדין (התעריף המינימאלי המומלץ) תש"ס-2000, מתייחסים בסעיף 11 למתן שירות מחוץ לכותלי בית המשפט.
בסעיף קטן 9.11 (ג) שם, מפורט התעריף המינימאלי המומלץ בייצוג במכירה / קנייה של דירת מגורים:
כששווי הדירה אינו עולה על סך של 540,853 ₪  – ישלמו לעורך הדין 1% משווי הדירה.
כששווי הדירה עולה על 540,853 ₪ ישלמו לעורך הדין 1% מ מ-540,853 ש"ח הראשונים של השווי ועוד 0.75% מסכום השווי העודף על 540,853 ₪.
 
במהלך השנים נוצר נוהג כי שכ"ט עורך דין מקרקעין בייצוג בעסקת מכר דירה המשקף את האחריות המוטלת על כתפי עורך דין מקרקעין, המורכבות המשפטית וביצוע כלל הפעולות והעבודה הנדרשת בעסקאות מקרקעין של מכר ורכישת דירה עומד על סך של בין חצי אחוז לבין אחוז בתוספת מע"מ מערכה הכללי של עסקת המקרקעין.
 
על אף האמור לא פעם נקבע שכ"ט עורך דין מקרקעין במכירת דירה יהיה נמוך מהנוהג המצוין לעיל, במיוחד כאשר מדובר בעסקאות מקרקעין שאינן מורכבות כגון מכירת דירת מגורים אשר רישומה מוסדר בלשכת רישום המקרקעין ללא מורכבות מיוחדת וללא פעולות רבות.
 
שכ"ט עורך דין בעסקת מקרקעין תלוי במורכבות המשפטית של העסקה, ובמספר הפעולות ושעות העבודה הנדרשות לצורך ביצוע העסקה, ככל וכמות הפעולות הנדרשות אותן יידרש עורך דין קניית דירה לבצע טרם ולאחר העסקה רבות יותר בוודאי שכ"ט עו"ד יהיה גבוה יותר ולהיפך,
 
פונקציה נוספת לשכ"ט עורך דין מקרקעין הינה מומחיות עורך הדין בתחום דיני המקרקעין ובפרט בעריכת הסכמי מכר וקניה של דירת מגורים, מיסוי מקרקעין, דיני תכנון ובניה ועוד, זה המקום לציין כי שכ"ט עורך הדין צריך להיות הוגן וראוי אך מנגד הינו שולי לעלות עסקת מקרקעין, שכן מדובר בעסקה בעלת ערך כלכלי עצום ועל כן הדבר החשוב ביותר הוא ביצוע העסקה באופן מושלם לרבות ביצוע כלל הבדיקות, תכנון מס נכון ורישום הזכויות בסוף ההליך.

על כן חשוב כי מי שמבצע עסקת מקרקעין לא יבקש להתפשר על עורך דין שאינו מומחה בתחום המקרקעין או שאינו מבצע את כלל הבדיקות הנדרשות טרם החתימה, רק בשל רצונו של מוכר או קונה דירה לחסוך בשכ"ט וישכור עורך דין מקרקעין העוסק בעסקאות מכר ורכישה של דירת מגורים באופן יום יומי, עורך דין אשר הינו בעל ידע נרחב במיסוי מקרקעין, דיני תכנון ובניה ועוד.
הרצון לחסוך כסף קטן בשכ"ט עורך דין מקרקעין, עלול פעמים רבות לגרום לאחר מכן נזק גדול שכן הסיכונים בעסקת מקרקעין רבים וגדולים ואין מקום לטעויות.

מהו שכ"ט עורך דין מקרקעין ונדל"ן המייצג בעסקת קניית דירה חדשה מקבלן?

בעסקת קניית דירה חדשה מקבלן, קונה דירה יחויב לשלם שכ"ט לעורך הדין אשר מייצג את הקבלן, שכ"ט המכונה השתתפות בהוצאות משפטיות, על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 ותקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), תשע"ה-2014 סכום זה לא יעלה על סך של 5,895 ש"ח כולל מע"מ ו/או סכום השווה למחצית האחוז של תמורת הדירה, כפי שנקבעה בחוזה המכר, הסכום הנמוך מבין אלה. 

כמו כן ככל וסכום עסקת הקניה של דירת המגורים עולה על סך של 4,642,750 ש"ח כולל מע"מ  אזי לא תהיה הגבלה בהשתתפות בהוצאות משפטיות על ידי עורך דין המייצג את הקבלן, ועל כן לרוב הקונה יחויב ב -2% משווי הרכישה.

בנוסף פעמים רבות יידרש הקונה לשלם עלויות נוספות בדמות השתתפות בעריכת תשרטים לרישום הבית המשותף, עלויות פרצלציה וכו.

חשוב לציין כי על אף העובדה שהקונה משלם שכ"ט לעורך דין קבלן לצורך השתתפות בהוצאות משפטיות לרישום הזכויות, עורך הדין של הקבלן לעולם אינו מייצג את הקונה למעט בעניין רישום הזכויות, על כן מומלץ כי קונה דירה ישכור שירותיו של עו"ד מקרקעין לצורך ייצוג מול הקבלן.

שכ"ט עורך דין לקניית דירה חדשה מקבלן, המייצג קונה דירה הינו שווה ערך לשכ"ט בעסקת מכר דירה יד שניה, ובד"כ עומד על סכום שלא יעלה על מחצית האחוז מערך הדירה הנרכשת.

מהו תפקידו של עורך דין המייצג קונה דירה או מוכר דירה?

תפקידו של עורך דין מקרקעין ונדל"ן בייצוג קונה דירה או מוכר דירה מתחלק לשלושה חלקים כדלקמן:

1. ביצוע בדיקות מקדמיות טרם מכירת הדירה או רכישת הדירה.

2. עריכת טיוטת הסכם מכר או בדיקת טיוטת הסכם מכר ומתן התייחסות הכוללת את השינויים המבוקשים בו.

3. רישום הערות אזהרה או משכונות מיד לאחר חתימת ההסכם.

4. רישום הערת אזהרה לטובת בנק ממשכן (עבור קונה דירה).

5. דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין על כריתת ההסכם.

6. דיווח לוועדה המקומית לתכנון ובניה ומחלקת הארנונה.

7. רישום זכויות מקרקעין - עו"ד המייצג מוכר דירה ימציא את מכלול אישורי העברה לרבות אישורי מס שבח ומס רכוש לעו"ד המייצג את הקונה, עו"ד המייצג קונה דירה ירשום את הדירה על שם הקונה במרשם הרלוונטי.

מהם הבדיקות המשפטיות אותן על עורך דין מקרקעין טרם רכישת דירה או מכירת דירה לבצע?

להלן רשימה בלתי סגורה של בדיקות אותן על עורך דין מקרקעין לבצע טרם רכישת דירה או מכירת דירה.


בדיקת חלות מס שבח ומס רכישה -
כל רכישה או מכירה של נכס נדל"ן ו/או דירת מגורים הינה אירוע מס ועל כן מומלץ לכל קונה או מוכר של דירת מגורים או נכס מקרקעין אחר לבצע באמצעות עו"ד מומחה למיסוי מקרקעין בדיקה האם חל עליו מס שבח או היטל השבחה והאם קיימים פטורים או אפשרות לתכנון מס לגיטימי באמצעותם יוכל לשלם מס שבח או רכישה מופחת או אף כי רוכש או מוכר הדירה יהיו פטור ממס רכישה או שבח באופן גורף.
 
מס רכישה -
שיעורי מס רכישה משתנים בין קונים שונים על פי סיווגם כגון רוכשים של דירת מגורים יחידה, דירת מגורים נוספת או קרקע.
כמו כן קיימים פטורים לנכים בתנאים מסויימים ו/או עולים חדשים ובעסקאות מתנה (מכירה ללא תמורה, ניתן לקרוא חומר נוסף בעניין זה בעמוד יעודי).

רצ"ב טבלאות מסכמות בעניין שיעור מס רכישה כדלקמן:

- טבלת מס רכישה לרוכש דירת מגורים יחידה. 

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

דוגמאות לחיוב במס רכישה לרוכש דירת מגורים יחידה:
 
- רוכש דירת מגורים יחידה שערך הרכישה הינו סך של 1,900,000 ש"ח, לא ישלם מס שבח.
- רוכש דירת מגורים יחידה שערך הרכישה הינו סך של 6,000,000 ש"ח, ישלם סך של 202,502 ש"ח.


- טבלת מס רכישה לרוכש דירה נוספת.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

- ברכישת קרקע אחוז מס הרכישה יעמוד על 6% מכל ערך העסקה, על אף האמור ככל והקרקע זמינה לבניה ויתקבל היתר בניה בתוך שנתיים מיום הרכישה יהיה ניתן לקבל החזר מס רכישה על אחוז אחד משווי הרכישה.

מס שבח -
מס השבח הינו נגזרת של הרווח קרי הדלתא בין ערך המכר של הנכס לערך רכישתו.
שיעורי מס השבח משתנים בין על פי סיווג שנת רכישה, על אף האמור קיימים פטורים חלקיים למס שבח מקרקעין בעניין דירת מגורים יחידה או נוספת בתנאים מסוימים, עורך דין מקרקעין למכירת דירה יהיה בעל ידע נרחב בסוגי הפטורים השונים.

רצ"ב טבלת אחוז מס השבח על פי מועדי רכישה ותקופת הבעלות טרם המכירה:

 

;

 



מיסוי מקרקעין ותכנון מס לגיטימי -
עו"ד קניית דירה או מכירת דירה המתמחה במקרקעין ונדל"ן ובפרט במיסוי מקרקעין יכול לחסוך למוכר דירה וקונה דירה כסף גדול!!!
תכנון מס לגיטימי נכון יכול לחסוך לקונה או מוכר כסף רב בעסקת מקרקעין ובפרט בעסקת מכר ורכישה של דירת מגורים, יצוין כי קיימים תכנוני מס לגיטימיים מגוונים  ולא כל עורך דין יודע ומכיר את חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 על בוריו ויודע לבצע תכנון מס לגיטימי,
על כן מומלץ אף לפני התחלת משא ומתן ו/או התקשרות עם מתווך להתקשר תחילה עם עורך דין מקרקעין אשר הינו מומחה למיסוי מקרקעין על מנת לבדוק את עלויות המס העתידות וחלופות אפשריות בתכנון מס לגיטימי למכר או רכישת דירה והכל אף טרם ביצוע העסקה.
בדיקה זו היא קריטית מאחר ופעמים רבות בתכנון מס נכון ניתן לחסוך סכומי כסף עצומים ביחס לשווי העסקה.
 
בדיקת זהות המוכר ו/או בעלות ו/או אופן רישום הזכויות -
במדינת ישראל נכסי מקרקעין רשומים בשני גופים עיקריים, הגוף העיקרי האמון על רישום נכסי הנדל"ן מכונה "לשכת רישום המקרקעין" יתר הנכסים רשומים ב"רשות מקרקעי ישראל" כמו כן קיימים עוד מספר סוגי מרשמים כגון "חברה משכנת", ובשטחי יהודה ושומרון אף קיימים מרשמים המכונים "טאבו ירדני" ו- "המנהל האזרחי".

כמובן טרם החתימה על הסכם מכר דירה יזהה עורך דין קניית דירה או עורך דין מכירת דירה את זהות המוכר ו/או הקונה באמצעות ת.ז. ויוודא כי קיימת זהות לנסח טאבו אשר הונפק באמצעות לשכת רישום המקרקעין או אישור הזכויות מרשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת.

על כן טרם מכירה או רכישה של נכס מקרקעין, יש צורך לבדוק היכן רשום נכס המקרקעין ובשלב השני לבדוק כי הנכס רשום כשורה וכי לא קיימת מניעה לביצוע עסקה והעברת זכויות מקרקעין, לא פעם מוכר אשר לא טרח לשכור שירותי עורך דין מקרקעין טרם המכירה ופונה לעורך דין שיבצע עבורו את העסקה רק לאחר שלב המשא ומתן יכול לגלות להפתעתו כי קיימת מניעה למכור את הנכס בשל בעיות רישומיות שונות דבר שיכול לגרום לכך כי עסקה לא תצא לפועל. על כן מומלץ טרם ביצוע המשא ומתן  ושכירת מתווך לצורך מכירת נכס המקרקעין לשכור עורך דין מקרקעין אשר יבצע את הבדיקות הנדרשות מבחינת אופן רישום הזכויות.
עורך דין המתמחה במקרקעין יבדוק בין היתר אם קיימים במרשם הערות על נכס המקרקעין כגון עיקולים או שעבודים, הערת נכס מסוכן או אתר עתיקות וכו.
 
בדיקת זכויות בניה ובדיקת תאימות בין הנכס הקיים בפועל לבין היתר הבניה - 
טרם מכירה או רכישה של דירת מגורים או כל נכס מקרקעין אחר יש לבדוק האם קיימות זכויות בניה לא מנוצלות ואם קיימות מהן זכויות הבניה דבר, בדיקה זו חשובה מאוד עבור מוכר של דירת מגורים או נכס מקרקעין מאחר והדבר נותן אינדיקציה לאפשרות בחיוב מס שבח והיטל השבחה.
  
בדיקה נוספת שיש לבצע הן על ידי קונה דירה או מוכר דירה או כל נכס מקרקעין אחר, היא בדיקת התאמה בין הדירה או הנכס הבנויים לבין היתר הבניה, פעמים רבות מתברר כי קיים פער בין הקיים בפועל לבין היתר הבניה, מצב זה מכונה "חריגת בניה" ומהווה עילה לקנסות ואף צו הריסה, כמו כן לעיתיים הבנקים למשכנתאות לא יסכימו למשכן נכס עם חריגת בניה.
במצב בו מתברר למוכר כי קיימת חריגה טרם התחלת המשא ומתן וההתקשרות עם קונה הרי שקיימת אפשרות לבצע התאמות של הנכס ו/או לכל הפחות להציג לקונים פוטנציאלים את הנכס כבעל חוסר תאימות להיתר הבניה דבר שלא יעלה בשלב מתקדם של המשא ומתן חוסר תום לב במשא ומתן או עילה להפחתת ההצעה לרכישת דירת המגורים או נכס המקרקעין.

בדיקת חבות בהיטל השבחה - טרם ביצוע של כל עסקת מקרקעין יש לבדוק האם קיים צפי לחבות בהיטל השבחה. היטל השבחה הינו היטל שמוטל בגין הקניית זכויות בניה ולא מימושם בפועל כפי שרבים סבורים, לא פעם אנו עדים למוכרי דירות אשר מוצאים את עצמם בפני שוקת שבורה כאשר טרם מכירת הדירה או נכס המקרקעין לא קיבלו יעוץ נכון ועל כן לא צפו כי יהיה עליהם לשלם היטל השבחה, לעיתיים היטל ההשבחה יכול להוות סכום לא מבוטל מערך הנכס ועל כן יש להיערך לכך טרם המכירה.

בדיקת תב"ע החלה על הדירה הנרכשת והסביבה הקרובה - טרם רכישת דירה ניתן לבחון מה תכנית בנין העיר הקיימת החלה על הדירה והסביבה, כך לפעמים אדם אינו מודע לכך כי על שטח פתוח שמול הדירה אותה הוא מבקש לרכוש עתיד להיבנות מרכז מסחרי או מגדל אשר יחסום לו את הנוף ועל כן בדיקה זה היא חשובה ורצוי לבצע אותה טרם כל רכישה.

יצוין משרדנו גם ממליץ לבצע בדיקות נוספות שאינן משפטיות טרם קניית דירה כגון בדיקת מהנדס בנין מומחה אשר יבצע "בדק בית" לרבות קיומן של נזילות ו/או רטיבות, בדיקות מצבה הפיזי של הדירה לרבות קונסטרוקציה ועוד.


יצוין לא מדובר ברשימה סגורה של כלל הבדיקות הנדרשות ותמיד מומלץ כי עו"ד מומחה לעסקאות מקרקעין ייצג את המוכר או הקונה ויבדוק אילו בדיקות נדרשות לצורך העסקה הספציפית.

זיכרון דברים מה המשמעות? והאם לחתום?
פעמים רבות מוכרים וקונים של דירות מגורים חותמים על מסמך עליו הם מעלים את ההסכמות המסחריות בין הצדדים, לרבות מחיר הדירה הנמכרת ולוח תשלומים, מסמך זה מכונה זיכרון דברים למכירת דירה או לרכישת דירה) 
יתרונו של זיכרון דברים - מחייב את הצדדים לעסקה ולמעשה משריין את המחיר ואת קיום העסקה עצמה.
החיסרון של זיכרון דברים - מדובר במסמך משפטי מחייב המהווה הסכם מכרית דירה לכל דבר ועניין ובשל כך מחייב משפטית, בדומה להסכם מכר דירה שנערך ונבדק על ידי עורך דין מקרקעין לרכישת דירה, קרי מוכר הדירה או קונה הדירה יהיו מחויבים להסכם הזה על אף שאין הוא מפורט דיו והצדדים אינם יכולים לחזור בהם מזיכרון הדברים גם אם קיימת בעיה משפטית בנכס וגם אם אין אפשרות למי מהצדדים לעמוד בהתחייבויות הכתובות בו.

ההמלצה היא לא לחתום על זיכרון דברים, על אף הרצון לקבע את העסקה, זיכרון דברים הוא הסכם מכר דירה לכל דבר ועניין, אלא שעלול להיווצר מצב שבו לאחר בירור מצבו המשפטי של הנכס, קונה הדירה יבקש לחזור בו מזיכרון הדברים, כך לדוגמא יכול להתברר לקונה כי קיימים פגמים בדירה ו/או חריגות בניה ו/או קיימים עיקולים ו/או שעבודים על הנכס ו/או אופן רישום הדירה בטאבו אינו תקין ו/או כי קיימת בעיה אחרת בנכס, אך לצערו של קונה הדירה מאחר וחתם על הסכם מחייב לכל דבר ועניין הוא אינו יכול לחזור בו מהקבוע בזיכרון הדברים, מנגד למוכר דירה, יכול להתברר כי ניסוח ההסכם אינו תואם את האילוצים המסחריים ו/או כי הצהרה כזו או אחרת בעניין הדירה איננה נכונה, על כן מומלץ ליצור קשר מידי טרם התקשרות הצדדים עם עורך דין מקרקעין לקניית דירה ולבקש ממנו שיערוך ויבצע בדיקות במהירות האפשרית על מנת לחתור לחתימת עסקה.

עריכת הסכם מכר דירה -
מבנה הסכם המכר המודרני כולל בתוכו מספר פרקים בד"כ הכוללים את זיהוי הנכס, הצהרות מוכר דירה, הצהרות קונה דירה, לוח תשלומים, חיובי מיסים והיטלים, רישום הע"א ונושאים נוספים אשר יש לתת להם התייחסות על פי המורכבות של כל הסכם והסכם.

רישום זכויות במרשם הרלוונטי -
סיום העסקה מסתיים ברישום העסקה על שם הקונה, עו"ד המוכר יספק את כלל אישורי העברה, עו"ד הקונה יפעל לביצוע הרישום במרשם הרלוונטי כגון לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל חברה משכנת (או אחד המרשמים כפי שצוין לעיל) בכך תבוא העסקה על סיומה, שימו לב עסקה מסתיימת רק ברישום הזכויות.

סיכום:
אני מאמין כי אין חולק שתפקידו של עורך דין מקרקעין לקניית דירה הינו משמעותי וקריטי להצלחה בכל עסקת מקרקעין לרבות רכישת דירה או מכירת דירה, לדעתי חשוב לבחור עורך דין מקרקעין מקצועי, בעל ניסיון מוכח בליווי ועריכת עסקאות מכר ורכישה, עו"ד נדל"ן לרכישת דירה צריך להכיר את דיני החוזים, דיני תכנון ובניה, חוק מיסוי מקרקעין  וחוק המקרקעין על בוריו.
חשוב שעורך הדין יהיה בקשר רציף עם הלקוח.



משרדנו ממליץ טרם ביצוע של כל עסקת מקרקעין לרבות עסקאות רכישה ומכירה של דירת מגורים לבצע את כלל הבדיקות (אין עסקת מקרקעין פשוטה) כדלקמן:

• בדיקת בעלות עפ"י נסח טאבו או חוזה חכירה.

• השוואת המצב הקיים  להיתר הבניה, גרמושקה ובדיקה כי קיים טופס 4 ו/או תעודת גמר.

• בדיקת זכויות בניה - בקשת מידע בכתב הכולל את התכניות החלות בשטח.

• ככל והנכס רשום ברשות מקרקעי ישראל, בדיקת הסכם החכירה ו/או פיתוח אל מול הרשות.

• ביצוע בדיקות צפי למיסוי מקרקעין שבח ורכישה.

• בדיקת חבות בהיטל השבחה. 

• בדיקת כל המסמכים הרלוונטיים ע"י עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין ובפרט בליווי עסקאות מקרקעין בעל ידע נרחב בתחום מיסוי מקרקעין ודיני תכנון ובניה.

​
הנני מזמין אותך לפנות למשרד עורך דין רועי חסון העוסק בביצוע עסקאות מקרקעין על כל רבדיו, מיסוי עסקאות מקרקעין, דיני תכנון ובניה וליטיגציה במקרקעין לצורך ליווי משלב בחינת האפשרות לעסקה ועד לקבלת המפתח לנכס ורישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין.
 
לתיאום פגישת יעוץ ניתן ליצור קשר בטלפנים: 073-7437552 או 052-5787386.
​
 
יתרונות משרד עו"ד רועי חסון (שהם בעצם היתרונות שלך הלקוח) מנויות ברשימה דלהלן -
​
1) המקומיות - עו"ד רועי חסון ליווה עסקאות רבות באזור השרון, והינו מתמחה בשוק הנדל"ן בערים כפר יונה, נתניה, חדרה, רעננה, כפר סבא, הרצליה והוד השרון וכן בכל יישובי השרון (לרבות תל מונד, קדימה -צורן, אבן יהודה, אודים, פרדסיה) בצורה מיטבית, כמו כן הינו מכיר את הגופים הממסדיים האמונים על עסקאות ונכסים באזור זה.
​
2) מכלול השירותים - משרדנו הינו משרד עורך דין העובד בשיטת "one stop shop", אנו מעניקים שירות מקיף בכל תחום המקרקעין והנדל"ן.
​
3) ההיכרות עם הדברים הקטנים -  טיפול מושלם בכל כתב בית דין ו/או ניסוח חוזה מכר דירה או חוזה שכירות, היכרות עם כל הניואנסים הקטנים אשר קיימים בהסכמי מקרקעין ונדל"ן.
 
4) בדיקות משפטיות -  אנו מבצעים את כל הבדיקות המשפטיות הנדרשות טרם ביצוע עסקת מקרקעין, וזאת על מנת להעניק ללקוח שקט עסקי ונפשי בעת ביצוע עסקת מקרקעין.
​
5) ליווי אישי - משרדנו נותן ליווי אישי לכל אורך העסקה  לרבות ניהול משא ומתן, טיוטות המכר ועד לרישום בפועל של הנכס על שם הרוכש וסיום העסקה.
​
6) מקצועיות- משרד עו"ד רועי חסון פועל במקצועיות חסרת פשרות בביצוע של כל עסקה קטנה כגדולה.
 
7) תמחור הוגן - אל אף כי אין אנו מתפשרים ברמת השירות המשפטי אותו יקבל הלקוח היננו מתמחרים את השירותים במחירים הוגנים ותחרותיים.
​
8) ידע משפטי נרחב - במהלך השנים צברנו ידע משפטי נרחב ואנו פועלים כל העת על מנת להרחיב את הידע המשפטי העומד לרשותנו.
 
9) שיטות עבודה משפטיות מתקדמות - משרדנו נוקט בשיטות עבודה מתקדמות אשר מעניקות ללקוח הסופי שירות מקצועי ושקט בכל עסקה ועסקה.

הנושאים בהם עסק מאמר זה:
- עורך דין מקרקעין לקניה ומכירה של דירת מגורים ונכסי מקרקעין.
- האם יש צורך לשכור שירותיו של עורך דין המתמחה בנדל"ן לייצוג בעסקאות מכירה ורכישה של דירת מגורים?

- האם כל עורך דין יכול לייצג אותי בעסקת מכר דירה או שיש צורך לשכור שירותיו של עורך דין מקרקעין לקניית דירה?

- רישום זכויות מקרקעין.
- עריכת הסכם מכר דירה.