הגנות בחוק על רוכשי דירות חדשות
חוק המכר (דירות), תשל"ג 1973, וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה ,1974 הינם חיקוקים צרכניים באופיים, ונמנים על רשימת חוקים אשר המחוקק ראה בהם צורך על מנת ליצור איזון בין "גופים כלכלים גדולים" (בעניין חוקיי המכר (דירות) בד"כ קבלנים/ יזמים/ חברות נדל"ן) ומנגד צרכן/רוכש שהינו "אדם מן הישוב" אשר באמתחתו קיים ידע מצומצם בתחומים הרלוונטיים (בחוקי המכר מדובר בידע בתחומי המקרקעין, תכנון, מימון, בניה וכו) כמו כן באמתחתו של האחרון יכולות כלכליות מצומצמות בד"כ כנגד הגופים הנ"ל.
"מוכר" - חוק המכר (דירות) מגדיר מוכר כמי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה.
יש לשים דגש מיוחד שדירות אלה נרכשות על פי רוב על "הניר", כלומר אינן קיימות פיזית, והמצב המשפטי, הקנייני, והתכנוני אינו ברור ושונה בין ממכר לממכר ובין מוכר למוכר.
פעמים רבות הדירה נמכרת כאשר המוכר טרם רכש את הקרקע עליה עתידה להיבנות דירת המגורים של הרוכש, ויש למוכר סך הכל זכות אובליגטורית בדמות הסכם אופציה, והמוכר טרם שילם את מלוא הסכומים בגין רכישת הקרקע אלא רק סכום מזהרי עבור האופציה, לעיתיים התב"ע אינה מאפשרת את בניית הממכר ו/או שאין היתר בניה כדין ועל כן המחוקק אשר היה מעוניין להגן על ציבור רוכשי הדירות חוקק את החוקים הנ"ל.
קבוצות רכישה – הרוכשים בקבוצת רכישה אינם רוכשים דירה, אלא רוכשים זכות בקרקע ולאחר מכן מזמינים "שירותי בניה", והמארגן אינו בונה עבורם אלא אך ורק עוזר לארגן את הקבוצה וכן לארגן עבורם את האישורים והבניה, ולכן קונים אלו אינם זכאים להגנות חוק המכר (דירות).
רכישת דירה "יד שניה"- החוק אינו מגן על רוכשי דירה שאינה חדשה אלא אם כן נכנסת בגדר חזקת חוק המכר בסעיף 9 לחוק המכר (דירות).
חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973 - (להלן "חוק המכר דירות") עוסק בהסדרת היחסים בין מוכר לרוכש, והינו שם דגש על הגנת רוכשי דירה.
חוק המכר דירות הינו חוק קוגנטי המיועד להגן על רוכשים וליצור איזון בין הקונים למוכרים, ואי לכך אין אפשרות להתנות על סעיפיו השונים גם לא בהסכמת שני הצדדים (אלא אם ההתניות הינן לטובת הרוכש).
יש לשים כי סעיף 1 שהינו סעיף ההגדרות לחוק מגדיר את המונחים "מוכר" ו- "מכירה" כדלקמן:
מכירה - לרבות החכרה לתקופה של עשרים וחמש שנים או יותר, לרבות התחייבות למכור או להחכיר כאמור או לגרום שיימכר או יוחכר כאמור, ולרבות פעולה באיגוד כמשמעותה בחוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג 1963.
מוכר - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה.
חובת מסירת מפרט והוראות תחזוקה ושימוש - סעיף 2 לחוק מפרט את חובת המוכר למסור לידי הקונה בעת חתימת החוזה מפרט והוראות תחזוקה ושימוש חתומות על ידו (במקרה בו לא היו בידי המוכר כל הפרטים הדרושים לקביעת הוראות התחזוקה והשימוש, ימסור את ההוראות האמורות לקונה כשהן חתומות בידיו בעת העמדת הדירה לרשותו). אציין כי כל תיקון במפרט טעון חתימת שני הצדדים.
צורת המפרט ותוכנו - ס' 3 לחוק ביחד עם צו מכר דירות (טופס של מפרט), תשל"ד-1974 קובעים את צורתו ותוכנו של המפרט.
מוכר שלא מסר מפרט – ס' 5 לחוק המכר (דירות) קובע כי מוכר דירה אשר לא מסר מפרט בהתאם לס' 2 לחוק, יראו אותו כמי שהתחייב למסור לקונה כל דבר שצריך היה לפרט במפרט באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין (ההגדרה איכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין מעניקה שיקול דעת לבית המשפט במקרים של מחלוקת ולמעשה מאזנת בין המוכר לקונה). נציין כי המפרט חייב למלא אחרי הוראות סעיף 3 לחוק המכר (דירות) ועל הדברים שלגביהם המפרט אינו ממלא אחרי הוראות סעיף זה יחולו הוראות ס' 5 (א) לחוק המכר (דירות) כאמור לעייל.
להלן לשון הסעיף:
5. (א) מוכר שלא מסר לקונה מפרט בהתאם לסעיף 2, יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל דבר שצריך היה לפרט במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין. (ב) מסר המוכר לקונה מפרט שאינו ממלא אחרי הוראות סעיף 3, יחולו הוראות סעיף קטן (א) על הדברים שלגביהם המפרט אינו ממלא אחרי אותן הוראות.
(תיקון מס' 5) תשע"א- 2011
(ג) דבר שסעיף זה חל עליו, חובת ההוכחה שהיה באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין - על המוכר.
אי התאמה בין מפרט המכר לבין הקיים בדירה אשר נמסרה על ידי המוכר –
לעיתים רבות קימות אי התאמות בין הממכר לבין המפרט אשר נמסר ע"י המוכר לרוכש ו/או שקיימים אי התאמות בין הממכר לתקנות הבניה או תקן רשמי.
ס' 4 לחוק המכר (דירות) קובע כי ככל שהדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, תקנות בניה, ו/או תקן רשמי יחשב בדבר לאי התאמה, כמו כן קובע סעיף 4 "תקופות אחריות" לאחר המסירה המוגדרות כ- "תקופת הבדק", "תקופת האחריות", "תקופת הבדק לאי התאמה יסודית", וכן "אחריות המוכר לאחר תום תקופת הבדק לאי התאמה יסודית". במהלך התקופות הנ"ל יוכל הרוכש לעלות טענה של אי התאמה או אי התאמה יסודית (לפי הרלוונטי) ועל המוכר יהיה לתקן עבורו את אי ההתאמה, הנפקות המשפטית העיקרית של הגדרת התקופה למקרים של אי התאמה הינה בנטל ההוכחה וסוג האחריות (אי התאמה או אי התאמה יסודית).
להלן פירוט תקופות האחריות:
תקופת הבדק – תקופה בת 12 חודשים מיום העמדת הדירה לרוכש, למעט פריטים ו/או דברים בדירה אשר נקבעה להם תקופת בדק מורחבת בתוספת לחוק.
בתקופה זו יהיה המוכר אחראי לכל אי התאמה אלא אם כן הוכח כי אי ההתאמה הינה תוצאה של מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה.
תקופת האחריות – תקופה של שלוש שנים מתום תקופת הבדק. בתקופה זו יהיה אחראי המוכר לכל אי התאמה, אך על הקונה או קונה המשנה יהיה להוכיח כי מקור אי ההתאמה הינה בתכנון, בעבודה או בחומרים.
תקופת הבדק לאי התאמה יסודית – תקופה של 20 שנים מהעמדת הדירה לרשות הקונה בידי המוכר, בתקופה זו יהיה אחראי המוכר לכל אי התאמה יסודית שתתגלה, זולת אם הוכיח המוכר שאי ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה או קונה המשנה.
אחריות המוכר לאחר תום תקופת הבדק לאי התאמה יסודית - התגלתה אי התאמה יסודית לאחר תקופת הבדק והרוכש הוכיח כי מקור אי ההתאמה הינו בתכנון, בעבודה, או בחומרים.
"אי התאמה יסודית" – אי התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים מכל סוג לקרקע הנושאת את הבניין והנוגעת להבטחת יציבותו ולבטיחותו.
אציין כי אי מסירת הוראות תחזוקה ושימוש בדברים שיש צורך בהוראות לגבי הפעלתם והשימוש בהם, בין אם בדירה ובין אם הינם ברכוש המשותף, תהיה אי התאמה כמשמעותה בחוק המכר.
פיצוי בשל איחור במסירה הדירה –
איחור במסירה הינו תופעה ידועה ושכיחה אשר מתרחשת מעת לעת בפרויקטים שונים. המוכר מתחייב למסור את הדירה בתאריך מסויים, אך אין בידו למסור את הדירה כאשר היא ראויה למגורים, דבר זה גורם נזקים כבדים לרוכש אשר תכנן את העברת מגוריו לדירתו החדשה על פיתאריך המסירה הנקוב בחוזה. כך לדוגמא לעיתים רבות הרוכש שוכר נכס או מוכר נכס בו הוא מתגורר כאשר תאריך סיום השכירות שלו הינו צמוד לתאריך המסירה.
ס' 5א. (א) קובע כי ככל שהמוכר לא העמיד את הדירה לרשות הקונה וזאת לאחר שחלפו 60 ימים מתום המועד הקבוע בחוזה המכר, יהיה זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום של מכפלת דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה ב1.5 בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי הקבוע למסירת הדירה, וסיומה בתום שמונה חודשים לאחר מכן, ודמי שכירות של מכפלת דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה ב1.25 עבור התקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי הקבוע למסירת הדירה והילך, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה;
הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
על אף האמור לעייל, הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו.
אציין כי בעניין איחור במסירה ע"י מוכר ישנה פסיקה ענפה, בשל כך שמוכרים רבים מאחרים במסירת הדירה לרוכש במועד המוסכם בהסכם המכר, וזאת בשל סיבות שונות.
כך לדוגמא התגלתו מחלוקות שונות בין קבלנים לרוכשים בשאלה האם ישנו צורך בטופס 4 לצורך מסירת חזקה כדין, אציין כי טופס 4 מהווה אישור על-פי סעיף 157 א' לחוק התכנון והבנייה ולפי תקנות התכנון והבנייה (אישורים למתן שירותים חשמל, מים וטלפון), תשמ"א - 1981, כי ניתן לספק ליחידה את השירותים הנזכרים בתקנות. הרשות המאשרת רשאית לתת את האישור לפי סעיף זה, רק אם שוכנעה כי הדירה נבנתה והושלמה בהתאם להיתר הבנייה.
מטעם זה נקבע בפסיקה, כי גם אם נמסרה החזקה הפיזית בדירה לקונה, או מפתחות הדירה, בטרם קבלת "טופס 4", אין בכך מסירת חזקה בדירה על-פי הדין (ראו למשל, ת"א (נצרת) 5391/01 וינקלר נ' י.ח.י חברה לבניין בע"מ (2004); ת"א (חי') 22292/01 מתתיהו אלקיים נ' לב נשר חברה להשקעות בע"מ; ת"א (י-ם) 22994/97 בקאל אלי נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבניין בע"מ).
חזקה בחוק המכר לגבי הגדרתו של מוכר - ס' 9 לחוק קובע חזקה לעניין חוק המכר (דירות) תשל"ג 1973, כי המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חודשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר.
לחזקה הנ"ל ישנם נפקויות משפטיות מרחיקות לכת בשל כך שהיא מטילה את כל חובות חוק המכר (דירות) לגבי מכירה של דירה אשר מקיימת את תנאי החזקה, כך לדוגמא אדם שאינו קבלן קונה קרקע ובונה עליה את דירתו אלא שמאחר ונקלע לקשיים נאלץ למכור את הדירה וזאת טרם התגורר בה מחצית השנה או פחות משנה אם הוחזקה על ידי צד שלישי יהיה מחויב בכל תנאי חוק המכר (דירות) ככל קבלן אחר, אלא אם כן הוכיח המוכר היפוכו של דבר ( שלא בנה אותה למטרת מכירה).
אציין כי מוכרי דירות אשר נכנסים בגדר החזקה פעמים רבות אינם מודעים לחזקה הנ"ל, אי לכך אינם מדווחים לממונה על חוק המכר, דבר זה חושף אותם לסנקציה על ידי הממונה בסך 50,000 ₪.
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974 –
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) חוקק במטרה לשמור על כספי ציבור רוכשי הדירות, ולמנוע מצבים בהם הרוכשים שילמו ממיטב כספם ומחד לא יתאפשר למוכר לעמוד בהתחיבויותיו לספק את הנכס נשוא העסקה ומאידך לא יהיה באפשרותו של המוכר להחזיר את הכספים אשר שולמו בעדו.
אי לאמור לעייל חייב המחוקק את המוכר לספק בטוחות אשר יהוו כרית הגנה לרוכש דירה.
בין היתר נקבע כי מוכר לא יהיה רשאי לקבל סכום העולה על 7% ממחיר הממכר אלא אם כן סיפק את אחת מחמשת הבטוחות שנקבעו בחוק, וכל זאת על אף האמור בהסכם המכר.
האפשרויות העומדות למוכר למתן בטוחות לרוכש הינן:
1) ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה; השר, בהסכמת המפקח, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית.
(2) ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על שירותים פיננסים (ביטוח), התשמ"א-1981, שאישר לענין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח;
(3) שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה (1);
(4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;
(5) העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.
תם אך לא נשלם, סריקה זו הינה מביאה לידיעת הקורא עניינים מהותיים, אך אינה ממצה את חוק המכר(דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), ובוודאי אינה ממצה את כל הידע הנחוץ לצורך בדיקת חוזה מקרקעין, אי לכך הנני ממליץ לשכור שירותיו של עורך דין המתמחה בענייני מקרקעין ורכישת דירה בכל עסקה בין אם מדובר ברכישת דירה חדשה או דירה יד שניה.
המשרד הינו בעל מוניטין וניסיון רב בביצוע עסקאות נדל"ן ומקרקעין, נותן שירותי ליווי לכל מגוון העסקאות לרבות רכישה ו/או מכירה של דירות חדשות, דירות יד שניה, מגרשים, ונכסים מסחריים.
הערה
המידע המופיע באתר זה הינו מידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.
אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת, וכל מקרה לגופו.
אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.